住宅ローンを組んでマイホームを購入したり、いまの住居を増改築したりする際に、住宅ローン控除を利用することができます。
控除とはそもそも、それぞれの家庭や個人の事情を考慮して、納税額を差し引く制度のことを言い、住宅ローンについても、この控除を受けることが可能です。
ここでは、住宅ローンを組もうかなと思っているあなたに向けて、「そもそも住宅ローン控除とは何か」、「住宅ローン控除でいくら税金が戻るのか」、「住宅ローン控除にはどんな書類が必要なのか」など、住宅ローン控除について分かりやすく解説します。大きな金額が動く住宅購入の負担を少しでも軽くするために、以下の内容を理解して、賢く住宅ローン控除を利用しましょう。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、自宅をリフォームしたりした際に、一定期間にわたって所得税や住民税の一部が控除（免除）される制度のことです。この制度を利用すれば、新居に住み始めてから10年間、毎年控除を受けることができます。
正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言い、税負担を軽くして住宅購入をうながそうという狙いのもと実施されている制度になります。
簡単に言うと、住宅ローンを借り入れて家を購入すると、その分、所得税や住民税が軽くなるのです。その際に控除される金額は一律に設定されているわけではなく、住宅の条件や住宅ローンの残高によって変化します。では、実際にどの程度のお金が戻ってくるのか、以下に見ていきましょう。
お金はいくら戻ってくるの？
住宅ローン控除では、年末に残っている住宅ローンの金額によって、控除額が決まります。もう少し詳しく説明すると、「住宅ローンの年末残高1％」に当たるお金を所得税や住民税から控除してもらえます。つまり、「住宅ローンの年末残高×1％」という式で、実際の控除額が分かるわけです。
例えば、年末の住宅ローン残高が3,000万円だとしたら、3,000万円×1％で、年間30万円の控除を受けることができます。このような形で、入居開始から10年間、「住宅ローンの年末残高×1％」の金額を毎年控除してもらえるのです。
一般住宅の場合は、住宅ローンの限度額が4,000万円に定められており、年間控除額の上限が40万円となっています。単純計算すると、「4,000万円×1％×10年間」で最大400万円の控除を受けられることになります。しかし、初年度は40万円でも、ローンをしっかり返していき、翌年のローン残高が3,800万円となっていた場合、その年の控除額は38万円となります。つまり、ローンを返していきローン残高が減っていく中で、控除額もそれに応じて減っていくわけです。そのため、最大400万円という数字は、あまり現実的な金額として考えないほうがよいでしょう。
また、購入した住宅が、劣化対策、耐震性、可変性、維持管理・更新の容易性、高齢者等対策、省エネルギー対策、住戸面積、居住環境への配慮、維持保全計画など、国が定める基準に合格した「認定長期優良住宅」だったり、木材の利用やヒートアイランド対策といった二酸化炭素排出の抑制を実現した「認定低炭素住宅」だったりする場合は、通常とはローン残高の上限や控除額が変わります。これらの認定住宅の場合、住宅ローンの年末残高の上限は5,000万円で、年間控除額の上限は50万円になります。
| 住宅の種類 | 居住開始年 | 控除期間 | 住宅ローンの年末残高限度額 | 控除率 | 各年の控除限度額 | 最大控除額 |
| 一般住宅 | 平成26年1月1日～平成33年12月31日 | 10年 | 4,000万円 | 1％ | 40万円 | 400万円 |
| 認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅） | 平成26年1月1日～平成33年12月31日 | 10年 | 5,000万円 | 1％ | 50万円 | 500万円 |
住宅ローン控除を受けるための要件とは？
上記のように、一般住宅なら最大で各年40万円、認定住宅なら最大で各年50万円の控除を受けられることで、住宅購入の負担が軽くなることは間違いないでしょう。しかしながら、どんな住宅に対してもこの制度は適用されるわけではなく、住宅ローン控除を受けるためには、適用要件を満たす必要があります。以下の要件にあてはまるかどうか、確認してみましょう。
新築・中古・増改築に共通する要件
新築で住宅ローン控除を受ける際は、主に以下の要件を満たす必要があります。
・控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上であること
・新築や中古住宅の購入後、あるいは増改築後、6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き居住していること
・住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ床面積の2分の1以上を居住用として利用していること
以上の要件が、新築の要件となり、それ以外の中古住宅や増改築した住宅にも共通して、あてはまるものになります。中古、増改築にはほかにも満たすべき要件がありますので、それぞれを以下に見ていきましょう。
中古住宅に必要な要件
中古住宅を購入した場合、「耐火建築物の場合は25年以内、それ以外の建物の場合は20年以内に建築されたものであること」が求められます。耐火建築物とは、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）などが十分な耐火性能を有していると確認された建築物のことです。あるいは、「耐震基準に適合した建物」でも問題ありません。耐震基準適合証明書や建築住宅性能評価書などによって、一定の耐震性能が証明されている建築物であれば、住宅ローン控除の対象となります。
増改築した住宅に必要な要件
住宅を増改築して住宅ローン控除を受ける場合には、以下の条件が必要です。
・100万円以上の工事費用
・2分の1以上が居住用部分の工事
・大規模な修繕、大規模な模様替え工事（※1）
・バリアフリー改修工事や、省エネ改修工事など
増改築については、細かな適用要件が設定されているため、専門家や専門業者へお問い合わせして確認することをおすすめします。
※1 ここで言う大規模な修繕、大規模な模様替え工事とは、建築基準法に規定されているもので、柱や梁、壁や床、階段や屋根など建物の構造上重要な部分のいずれか1つに対して、半分以上、修繕・模様替えすることを指しています。
住宅ローン控除に必要な書類や手続きは？
住宅ローン控除を受けるには、最初の年だけ自分で確定申告しなければなりません。確定申告に慣れていない方は多いと思いますが、1年目だけ自分でおこなえば、2年目以降は会社の年末調整で住宅ローン控除を受けられます。確定申告の時期は毎年「2月16日～3月15日（曜日の関係でズレることがあります）」までで、それまでに必要書類を準備して、税務署に提出する必要があります。確定申告の時期に慌てて用意することのないよう、以下の必要書類とその入手先を見て、なるべく早めに準備を進めておきましょう。
・確定申告書A：税務署で入手するか、国税庁のサイトからダウンロードする
・（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書：税務署で入手するか、国税庁のサイトからダウンロードする
・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書：借り入れした金融機関から入手する
・土地・家屋の登記事項証明書：法務局で入手する
・売買契約書または建築請負契約書：契約した不動産事業者から入手する
・給与所得の源泉徴収票：勤務先から入手する
これらの書類を準備したら、お近くの税務署に直接提出するか、郵送してください。税務署には相談窓口が設置されていることもありますから、そちらで書類の不備などについてチェックしてもらうとよいでしょう。
最後にもう1度確認
住宅ローン控除について理解は深まりましたか？住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入したり増改築したりした場合に、所得税や住民税の一部が控除される制度です。一般住宅では毎年最大40万円、認定住宅では毎年最大50万円まで控除を受けることができます。新築・中古・増改築それぞれに求められる要件が異なっており、それらを満たしたうえで、必要書類を集め、1年目は自分で確定申告する必要があります。ここで取り上げた内容を参考にしながら、実際に住宅ローン控除を受けて、住宅購入の負担を軽くしていきましょう。
住宅ローン控除についてより詳しく知りたい方は、国税庁「マイホームの取得等と所得税の税額控除」をご覧ください。
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