短期譲渡所得や長期譲渡所得というのは、譲渡所得を短期のものと長期のものに分けたものですから、譲渡所得について理解しておく必要があります。そこで、まずは譲渡所得について見ていきましょう。

「譲渡所得」＝「売却価格」－「取得費＋譲渡費用」

• 売却価格：不動産が売れた価格のこと
• 取得費：不動産の購入費、仲介手数料、土地の測量費、相続した際の登記費用や不動産取得税といった不動産を手に入れるまでにかかった費用、それから設備費や改良費などのこと
  ※建物の場合は劣化していくので、購入費ではなく売却時の価値のことになる
• 譲渡費用：仲介手数料や印紙税、登記費用など、不動産の売却活動にかかった費用のこと

つまり、不動産の売買で手にしたお金（「売却価格」）から、売るまでにかかった費用（「取得費」と「譲渡費用」）を差し引くと、利益（譲渡所得）が計算できるのです。
例えば、3,000万円で取得した不動産を、200万円の譲渡費用をかけて5,000万円で売却した場合の「譲渡所得」を考えてみましょう。

「譲渡所得」＝「売却価格5,000万円」－「取得費3,000万円＋譲渡費用200万円」

これを計算すると、譲渡所得は1,800万円となるのです。

譲渡所得に税金がかかる

「譲渡所得＝売主の利益」ということはご理解いただけたかと思います。この「利益」というのが1つのポイントです。この利益となった分には税金がかかるのです。言い換えると、不動産を売っても利益にならない場合には税金はかからないというわけです。

取得費がわからない場合はどうなる

先ほど不動産を売っても利益にならない場合には税金がかからないとお伝えしましたが、これには注意が必要です。と言いますのも、取得費がわからないという場合があるからです。例えば、売却した土地や建物が相続したものでしたり、買い入れたのが何十年も前のものですと、取得費がいくらか知らないことも多くあります。仮に話で聞いて大体の値段を知っていたとしても、売買契約の際の書類がなければ証明することができません。

取得費がわからない場合には、売った金額の5%となります。例えば、売った金額が3,000万円とすると、取得費が5％で150万円となります。譲渡費用は100万円くらいになるでしょうか。この場合、先ほど紹介した計算式に当てはめると以下のようになります。

「譲渡所得」＝売却価格3,000万円－（取得費150万円＋譲渡費用100万円）

計算すると、譲渡所得は2,750万円となります。大きな利益となってしまい、相応に税金がかかってしまいます。売主は心の中で「実際の取得費を考えると損をしているから税金はかからないだろう」と思っていても、取得費を客観的に証明できない場合には、税金がかかってしまうのです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられた理由

譲渡所得が短期と長期に分けられた理由はバブル期にあります。バブル期には土地を転売する方が増え、短期間で土地を売り買いしていました。そうすることでお金儲けをしていたのです。こうして投機目的でのやり取りが増えたために、実際に土地を活用したいと考えている方が土地を買えない状況に陥りました。そこで、短期間で不動産を売る方に高い税金をかけるようになったのです。

取得日はいつのこと

取得日とは、不動産を取得した日のことです。取引する不動産が、中古物件のようにあらかじめ建っているものなのか、建設しているものなのかによって取得日が変わってきますので、それぞれ紹介していきます。

• 他から不動産を購入した場合
  取得日は原則として、引渡しを受けた日となります。ただし、確定申告によって売買契約の締結日を取得日とすることもできます。
• 自ら建設した資産の場合
  取得日は、建設が完了した日となります。
• 他に請け負わせて建設などした資産の場合
  取得日は引渡しを受けた日となり、この場合には取得日を契約締結日とすることはできません。例えば、マンションの購入はこれに当たります。
• 相続や個人からの贈与で得た資産の場合
  この場合は、被相続人や贈与者の取得日を受け継ぐ形になります。つまり、取得日は被相続人や贈与者の取得日になります。

譲渡日はいつのこと

譲渡日とは、不動産を譲渡した日のことです。譲渡日は原則として引渡しを行った日となります。ただし、確定申告によって売買契約を締結した日を譲渡日とすることもできます。

もう1つ例を見ていきましょう。平成24年12月1日に取得した不動産を平成30年5月1日に売却した場合を考えていきます。売却した年の1月1日（平成30年1月1日）は、取得日の平成24年12月1日から5年と1ヶ月が経過しています。そのため、この場合は長期譲渡所得となるのです。

「少しわからなくなった」という方のために、わかりやすい式を以下に紹介します。

「譲渡日のあった年」－「取得日のあった年」－1年

「譲渡日のあった年」と「取得日のあった年」にそれぞれ西暦で数字を入れてください。この計算の結果、「5（年）」以上になった場合は長期譲渡所得となります。これさえ覚えておけば、短期譲渡所得と長期譲渡所得は簡単に見分けられるでしょう。

ここまで読んできて勘の鋭い方は気づいたと思いますが、譲渡日は大きなポイントとなります。例えば、契約の締結日が12月15日で、引き渡しが1月15日の場合、譲渡日をどちらにするかで、短期譲渡所得になるか長期譲渡所得になるか分かれることもあるでしょう。短期譲渡所得となると、長期譲渡所得のおよそ2倍の税金がかかりますので、短い期間（5年程度）で売却を考えている方は、譲渡日に注意してください。